La réponse courte au 27 juillet 2026 : si votre panneau solaire individuel affecte une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble, demandez une autorisation préalable de l’assemblée générale sur le fondement de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic ne peut pas remplacer ce vote par un simple courriel d’accord. Si la résolution obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote immédiat à la majorité de l’article 24 peut être organisé. L’accord de la copropriété ne dispense ensuite ni de vérifier l’urbanisme auprès de la mairie, ni de traiter la déclaration réseau auprès d’Enedis ou de l’ELD.
« en le posant ainsi sur le balcon, je n'aurai - a priori - pas besoin d'autorisation du syndic. »
« Des lors que tu dois t'ancrer sur une partie commune (rambarde, mur, sol), cela doit être demandé au syndic... »
Quel vote demander pour un projet individuel ?
Pour les travaux réalisés par un seul copropriétaire à ses frais, Service-Public rattache à l’article 25 b l’autorisation de travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le vote doit intervenir avant le début des travaux. La majorité absolue de l’article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont absents : ce n’est donc pas la majorité des seules personnes assises dans la salle.
Si le premier vote n’atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut voter immédiatement une seconde fois à la majorité simple de l’article 24. Cette fois, seules comptent les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il faut demander au syndic que cette passerelle de l’article 25-1 soit correctement traitée dans le procès-verbal ; elle ne transforme toutefois pas un résultat inférieur à un tiers en adoption.
L’article 24 II k concerne la décision du syndicat des copropriétaires d’installer des ouvrages de production d’énergie renouvelable. Son objet est le projet collectif porté par la copropriété ; il ne remplace pas l’autorisation individuelle de l’article 25 b pour le kit privé d’un seul propriétaire. L’article 26 n’est pas non plus le régime ordinaire d’un panneau de balcon : Service-Public le réserve ici au cas plus lourd où les travaux entraînent appropriation ou destruction de parties communes.
| Situation | Vote à préparer | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Kit individuel touchant garde-corps commun ou aspect extérieur | Article 25 b : plus de 50 % des voix de tous | Autorisation avant travaux |
| Au moins un tiers des voix au premier vote, sans majorité absolue | Second vote article 24 : plus de 50 % des voix exprimées | Même AG ; un tiers vaut environ 33,33 % en écriture décimale |
| Ouvrage solaire décidé et porté par le syndicat | Article 24 II k à examiner | Ce n’est plus le projet privé d’un lot |
| Appropriation ou destruction de parties communes | Article 26 : plus de 50 % des copropriétaires représentant au moins 66,67 % des voix | Cas structurel lourd, conseil juridique utile |
Exemple de calcul sur 1 000 tantièmes
Le tableau suivant est un exemple arithmétique, pas le résultat d’une copropriété réelle. Il montre pourquoi le nombre de personnes présentes ne suffit pas. Pour l’article 25, on compare les voix favorables aux 1 000 tantièmes de l’immeuble. Pour le second vote de l’article 24, on compare ensuite les « pour » aux seules voix exprimées ; les abstentions n’entrent pas dans ce dénominateur.
| Premier vote article 25 | Lecture du total | Passerelle | Second vote illustratif |
|---|---|---|---|
| 520 voix favorables | 52 % > 50 % | Article 25 adopté | Inutile |
| 501 voix favorables | 50,1 % > 50 % | Article 25 adopté | Inutile |
| 500 voix favorables | 50 % n’est pas > 50 % | Second vote possible | 320 pour sur 500 exprimées = 64 % > 50 % : adopté |
| 450 voix favorables | 45 % < 50 % | Second vote possible | 260 pour sur 450 exprimées = 57,8 % > 50 % : adopté |
| 400 voix favorables | 40 % < 50 % | Second vote possible | 210 pour sur 400 exprimées = 52,5 % > 50 % : adopté |
| 334 voix favorables | 33,4 % < 50 % | Au-dessus du tiers exact | 170 pour sur 334 exprimées = 50,9 % > 50 % : adopté |
| 333 voix favorables | 33,3 % < un tiers exact | Pas de second vote immédiat | — |
| 300 voix favorables | 30 % < 33,33 % | Pas de second vote immédiat | — |
Dans un immeuble dont le total n’est pas exprimé sur 1 000 tantièmes, appliquez la fraction exacte d’un tiers aux voix de tous les copropriétaires ; ne remplacez pas le calcul officiel par l’arrondi 33,33 %.
Contrôle rapide du second vote, une fois la passerelle ouverte : 250 voix pour sur 500 exprimées donnent 50 % et n’emportent pas une majorité supérieure à 50 % ; 251 sur 500 donnent 50,2 % et passent. De même, 300 sur 400 donnent 75 % et passent, 199 sur 400 donnent 49,75 % et échouent, tandis que 180 sur 300 donnent 60 % et passent. Autres contrôles : 270 sur 400 donnent 67,5 % > 50 %, alors que 130 sur 400 donnent 32,5 % < 50 %. Les abstentions restent hors des voix exprimées.
Le garde-corps vous appartient-il vraiment ?
Le mot « balcon privatif » ne suffit pas. Un copropriétaire peut avoir l’usage exclusif du sol du balcon alors que la dalle, le nez de dalle, le garde-corps ou la façade restent des parties communes. Le document à ouvrir en premier est le règlement de copropriété, avec l’état descriptif de division et, si nécessaire, les plans annexés. Cherchez les définitions des parties privatives, des parties communes et des parties communes à jouissance privative, puis les clauses relatives à l’harmonie de la façade.
La question pratique n’est donc pas seulement « est-ce amovible ? », mais : où se trouvent les efforts mécaniques, quelle pièce reçoit les colliers ou les vis, le module dépasse-t-il le nu du garde-corps, est-il visible depuis l’extérieur et le câble traverse-t-il un espace commun ? Un panneau posé sur un support indépendant à l’intérieur du balcon présente un dossier différent d’un module suspendu à une rambarde commune. Il ne faut néanmoins pas promettre une dispense automatique : l’aspect extérieur, le règlement et l’urbanisme peuvent rester en jeu sans aucun perçage.
Si le règlement est ambigu, demandez au syndic une copie complète et une réponse sur la qualification de l’ouvrage, mais ne confondez pas cette réponse avec l’autorisation. Le syndic peut aider à identifier la partie commune et préparer l’ordre du jour ; il ne peut pas voter à la place de l’assemblée. Une fixation techniquement « sans trou » peut toujours charger un garde-corps commun et créer un risque de chute : la méthode de fixation doit apparaître dans le dossier.
| Implantation envisagée | Question à trancher | Démarche prudente |
|---|---|---|
| Support autonome posé dans l’emprise du balcon | Visibilité, clause d’harmonie, stabilité | Lire le règlement et interroger mairie/syndic avant achat |
| Colliers ou crochets sur le garde-corps | Nature du garde-corps, charge et aspect | Préparer une autorisation d’AG si commun ou extérieur |
| Perçage de dalle, mur, façade ou rambarde | Atteinte certaine à l’ouvrage support | Ne pas commencer avant le vote et les autres accords |
| Passage du câble dans un couloir, une gaine ou une façade commune | Occupation/modification d’une partie commune | Décrire le trajet exact dans la résolution |
Le dossier à envoyer au syndic
La demande n’est pas « Puis-je mettre deux panneaux ? ». Elle doit permettre à l’assemblée de voter une décision déterminée. Service-Public indique que le copropriétaire peut demander l’inscription à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant les documents liés au projet. Ajoutez un projet de résolution rédigé, car une autorisation vague du type « accord de principe pour du solaire » protège mal le demandeur comme la copropriété.
Le noyau du dossier est une fiche d’implantation : photo du balcon, vue depuis l’extérieur si possible, plan coté, dimensions et nombre de modules, position du micro-onduleur, cheminement du câble, point de branchement, méthode de fixation, pièces en contact avec le bâtiment et procédure de dépose. Pour la sécurité, joignez la notice de montage du fabricant, les prescriptions relatives au vent et à la chute d’objets, ainsi que la masse des équipements lorsqu’elle figure sur les fiches techniques. Si une entreprise intervient, identifiez-la et joignez ses attestations disponibles.
Ajoutez enfin ce qui permet de séparer les responsabilités : confirmation de l’assureur ou attestation de responsabilité civile, engagement d’entretien, prise en charge des dommages, accès éventuel pour contrôle, engagement de démontage lors d’une réfection de façade et remise en état à vos frais. Une réponse de la mairie ou une copie de la déclaration préalable, lorsqu’elle est requise, peut être jointe ; elle ne remplace pas le vote, mais évite que l’AG autorise un projet impossible au regard du PLU.
Index d’annexes conseillé
- Projet de résolution numéroté.
- Plan d’implantation et photos avant travaux.
- Fiches techniques des modules, du micro-onduleur et de la fixation.
- Note de stabilité au vent et prévention de la chute.
- Schéma du câble jusqu’au point de branchement privatif.
- Assurance, entretien, démontage et remise en état.
- Document de mairie ou preuve de la vérification urbanistique, si applicable.
Calendrier : ordre du jour, convocation, vote
Un copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour à tout moment, mais la demande doit parvenir assez tôt pour être intégrée à la prochaine convocation. Le syndic établit l’ordre du jour ; il ne peut pas écarter une demande régulièrement présentée au motif qu’il trouve le projet inesthétique ou inutile. En revanche, si la demande arrive après l’envoi de la convocation, la question est reportée à une assemblée ultérieure : l’assemblée ne doit pas improviser un vote sur un objet absent de l’ordre du jour.
La convocation est normalement notifiée au moins 21 jours calendaires avant la date de l’assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement. Ce délai n’est pas la date limite conseillée pour votre courrier : le syndic doit aussi vérifier les pièces, rédiger la convocation et la transmettre. Envoyez donc le dossier dès que le projet est stable, sans attendre la veille du départ des convocations.
Si le calendrier de l’assemblée annuelle est incompatible avec le projet, Service-Public prévoit la possibilité de solliciter une assemblée générale spécifique consacrée à l’autorisation. Le copropriétaire demandeur en supporte alors l’intégralité des frais. Comparez ce coût avec l’intérêt réel d’anticiper les travaux ; cette voie accélère le vote, mais ne réduit ni la majorité requise ni la qualité du dossier.
- Avant la convocation : règlement lu, projet figé, LRAR et annexes reçues par le syndic.
- À la convocation : vérifier que la question, le projet de résolution et les pièces utiles sont bien joints.
- Pendant l’AG : présenter implantation, sécurité et responsabilité sans changer matériellement le projet.
- Au premier vote : compter la majorité absolue de l’article 25.
- Si au moins 1/3 : demander le second vote immédiat à l’article 24.
- Après l’AG : lire le procès-verbal et respecter les conditions exactes avant tout chantier.
Refus ou installation avant le vote
Installer puis demander pardon est le chemin le plus risqué. Service-Public qualifie d’irréguliers les travaux réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée lorsqu’elle est requise. Le syndicat des copropriétaires peut demander l’arrêt des travaux, la remise en état et la démolition des ouvrages déjà réalisés, y compris en justice. Le fait que le panneau soit resté plusieurs mois sans plainte ne crée pas une autorisation.
Une régularisation par un vote ultérieur peut être tentée, mais elle ne doit jamais être présentée comme acquise. L’assemblée peut refuser, imposer des conditions ou demander une autre implantation. Pendant ce temps, le demandeur conserve le risque technique et contentieux. Si le projet a changé après l’envoi du dossier — autres dimensions, autre fixation, câble déplacé — faites confirmer si l’autorisation votée couvre encore exactement les travaux envisagés.
En cas de refus, commencez par lire la motivation et le procès-verbal. Une solution moins visible ou sans contact avec le garde-corps peut parfois faire l’objet d’une nouvelle résolution, mais il faut refaire le dossier plutôt que modifier oralement l’autorisation refusée. Service-Public indique un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour la contestation par un copropriétaire opposant ou défaillant. Une action devant le tribunal judiciaire n’est pas un second vote automatique : un avocat en droit de la copropriété doit apprécier l’intérêt à agir, la régularité de la décision et les pièces.
À éviter : accord oral du gardien, courriel vague du syndic, achat avant lecture du règlement, montage différent de celui annexé à la résolution, fixation nocturne « parce que le kit est amovible », ou déclaration Enedis utilisée comme preuve d’un accord de copropriété.
Copropriété, mairie et Enedis : trois dossiers
Ces guichets ne répondent pas à la même question. L’assemblée décide si le projet est compatible avec les droits sur l’immeuble, les parties communes et son aspect extérieur. La mairie examine les règles d’urbanisme et le PLU. Enedis — ou l’entreprise locale de distribution — traite le raccordement de la production au réseau. L’acceptation de l’un ne lie pas les deux autres.
La fiche officielle Service-Public sur les panneaux photovoltaïques indique une déclaration préalable dans le scénario qu’elle décrit et rappelle l’assurance responsabilité civile. Pour un petit kit posé sur un balcon ou fixé à une façade, la réponse dépend de l’implantation, de la visibilité, du PLU et d’un éventuel secteur protégé. La bonne formulation est donc de demander une confirmation écrite au service urbanisme avant les travaux, et non d’appliquer automatiquement à tout balcon une exemption lue sur une fiche commerciale.
Pour l’autoconsommation totale, Service-Public renvoie à une convention d’autoconsommation sans injection avec Enedis. Le parcours détaillé, les pièces et les limites du Consuel sont traités dans notre guide déclaration panneau solaire. Ici, le point décisif est l’ordre : le dossier réseau ne donne aucun droit de percer une rambarde commune, et le vote de l’AG ne vaut pas convention réseau.
| Interlocuteur | Ce qu’il décide | Preuve à conserver |
|---|---|---|
| Assemblée générale | Parties communes, aspect extérieur, conditions des travaux | Résolution et procès-verbal notifié |
| Mairie | Urbanisme, PLU, secteur protégé, aspect de la construction | Réponse du service ou décision sur la déclaration |
| Enedis / ELD | Raccordement et convention d’autoconsommation | Accusé, convention et documents techniques |
| Assureur | Couverture de responsabilité et conditions du contrat | Attestation ou confirmation écrite |
Locataire ou projet collectif
Un locataire n’est pas le copropriétaire qui porte la résolution. Il commence par obtenir l’accord écrit du bailleur pour toute transformation du logement ; le propriétaire examine ensuite le règlement et présente, lorsqu’elle est nécessaire, la demande à la copropriété. Le guide panneau solaire locataire détaille cette double couche. Un accord du bailleur ne remplace toujours pas le vote de l’AG si le garde-corps ou l’aspect extérieur sont concernés.
À l’inverse, une copropriété qui veut équiper une toiture commune, alimenter des services communs ou organiser une autoconsommation collective ne traite plus le projet individuel d’un balcon. L’article 24 II k peut entrer dans la décision d’installer des ouvrages de production d’énergie renouvelable par le syndicat, puis s’ajoutent l’étude technique, le financement, les contrats et les procédures Enedis propres au collectif. Ne copiez pas le modèle de résolution individuel pour autoriser un chantier commun.
Le choix doit être explicite dès le départ : équipement privé, payé et exploité par un copropriétaire, ou ouvrage collectif porté par le syndicat. Entre les deux se trouvent les projets mal définis qui bloquent en séance : on demande une autorisation individuelle tout en promettant d’alimenter les communs, ou l’on vote un principe collectif sans budget ni maîtrise d’ouvrage. La résolution doit correspondre au propriétaire de l’équipement, à son usage et aux responsabilités réelles.
Pour préparer seulement la fixation physique après l’autorisation, consultez l’installation d’un panneau solaire de balcon. Pour replacer le projet dans le parcours général français, utilisez le guide panneau solaire de balcon.
Checklist et modèle de résolution
La checklist ci-dessous sert de contrôle avant l’envoi. Si une case reste vide, le syndic ou les copropriétaires devront deviner une partie du projet ; c’est exactement ce qu’une résolution doit éviter. Conservez une copie datée du courrier, de toutes les annexes et de l’accusé de réception.
- Règlement de copropriété et plans lus ; nature du garde-corps identifiée.
- Implantation, dimensions, nombre de modules et visibilité documentés.
- Fixation, charges, vent, prévention de la chute et dépose décrits.
- Cheminement du câble limité et représenté sur un plan.
- Projet de résolution exact joint à la LRAR.
- Assurance, entretien, dommages et remise en état attribués au demandeur.
- Urbanisme vérifié auprès de la mairie selon l’implantation et le PLU.
- Démarche Enedis/ELD prévue séparément avant la mise en service.
- Matériel acheté seulement lorsque les autorisations nécessaires sont sécurisées.
Modèle à adapter au règlement et au matériel
Projet de résolution — autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, article 25 b de la loi du 10 juillet 1965
« L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents annexés à la convocation [liste des annexes], autorise M./Mme [nom], propriétaire du lot n° [numéro], à installer à ses frais [nombre et désignation des modules] sur [emplacement exact], selon le plan, les dimensions, la méthode de fixation et le cheminement de câble décrits dans les annexes.
Cette autorisation est accordée sous réserve de l’obtention des autorisations d’urbanisme et démarches réseau éventuellement nécessaires, du respect des notices du fabricant et des règles de sécurité, ainsi que du maintien d’une assurance couvrant la responsabilité liée à l’installation.
M./Mme [nom] supportera seul(e) l’installation, l’entretien, le contrôle, les réparations, les dommages causés aux parties privatives, communes ou aux tiers, ainsi que la dépose temporaire requise par des travaux de l’immeuble. Il/elle procédera, à première demande justifiée du syndicat dans le cadre de travaux communs ou lors de la dépose définitive, à la remise en état des parties concernées à ses frais.
Tout changement substantiel d’implantation, de dimensions, de nombre de modules, de fixation ou de cheminement par rapport aux annexes devra être soumis à l’examen préalable du syndic afin de déterminer si une nouvelle autorisation de l’assemblée générale est nécessaire. »
Lecture d’Elena Moretti : le meilleur dossier n’essaie pas de convaincre par le mot « écologique ». Il retire aux votants leurs inconnues : où, comment, avec quelle fixation, qui assure, qui entretient et qui remet en état. Faites relire le texte par le syndic et, pour un immeuble sensible ou un refus contentieux, par un professionnel du droit. Le modèle ci-dessus est une trame pratique, pas un avis juridique individualisé.
Résolution conditionnelle : une autorisation peut encadrer le projet sans déléguer au syndic le pouvoir de choisir après coup une installation entièrement différente.
Rédiger des conditions mesurables
Préférez « deux modules aux dimensions indiquées en annexe, sans percement de la façade, câble suivant le tracé B » à « sous réserve de l’accord du syndic ». La première formule décrit le chantier ; la seconde reporte la décision et crée une discussion sur l’étendue du pouvoir du syndic. Les conditions utiles portent sur l’implantation, la fixation, la teinte visible, la maintenance, l’assurance, l’accès et la remise en état.
Si l’assemblée veut une validation technique avant pose, identifiez le document attendu et la personne qui le contrôle. Cette validation ne doit pas servir à transformer un projet précis en autorisation générale. Le propriétaire reste responsable d’obtenir mairie, réseau et assurance lorsque ces démarches s’appliquent.
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